El Ayuntamiento ofrece 10.000 millones por un suelo cuyo precio de mercado ronda los 25.000.

¿Cuánto cuesta expropiar el Cabanyal?

2001-01-28Publicat per: Levante
La pintoresca decisión de la Conselleria de Cultura de descatalogar todos los edificios protegidos del Cabanyal que van a ser afectados por la prolongación de la avenida de Blasco Ibáñez y de su increíble afirmación de que destruir la trama urbana protegida no es destruir la trama urbana protegida, no ha sorprendido a casi nadie. Ahora se ha entrado en un proceso acelerado de aprobación de todos los trámites burocráticos necesarios para lograr la luz verde a este urbanicidio.

Supóngase que en los próximos meses el ayuntamiento aprueba definitivamente su proyecto. Tendrá que empezarlo. Y empezarlo expropiando las más de 1.500 viviendas afectadas. Para ello tendrá que acordar el pago de las indemnizaciones pertinentes. La señorita Barberá ya ha reiterado su disposición de ser generosa con las indemnizaciones y las expropiaciones. Y ha mencionado un valor medio de las expropiaciones del orden de 50.000 pesetas el metro cuadrado de vivienda.

Precio del suelo

Creo que a la señorita Barberá la han asesorado mal. Apenas hay en Valencia viviendas que valgan esas 50.000 pesetas el metro cuadrado que piensa pagar. En otras palabras, ése no es el precio de mercado de las viviendas en Valencia. En Valencia la vivienda es ligeramente más cara. En el caso del Cabanyal se pueden hacer algunas observaciones concretas.

La primera observación es comprobar lo que valen las viviendas en el Cabanyal en las zonas que no están afectadas por este urbanicidio. Un recorrido por las agencias inmobiliarias del Cabanyal pone en evidencia que no hay apenas ninguna oferta de menos de 100.000 pesetas el metro cuadrado para viviendas equivalentes a las que se van a expropiar. Y precios de 125.000 ptas., para viviendas de mejor calidad no son infrecuentes. Me refiero a viviendas en las mismas calles que van a ser afectadas por la prolongación: Barraca, Progreso o Padre Luis Navarro. Eso llevaría las expropiaciones de las viviendas a más del doble de la cifra que tiene prevista el Ayuntamiento. Digamos unos 20.000 millones de pesetas.

Esto es aceptando el planteamiento del Ayuntamiento que en su estudio —si es que se le puede llamar estudio— tiene en cuenta únicamente las más de 1.500 viviendas a expropiar. Pero

en la zona a intervenir hay negocios, comercios, talleres, oficinas que no han sido ni siquiera tenidos en cuenta en los estudios y que tienen un valor muy superior al de las viviendas. ¿Cuánto vale expropiar una joyería, una farmacia, un estanco o un taller de reparación de automóviles? Algo más que la expropiación de las viviendas.

Por otra parte, no se tiene en cuenta que lo que se está expropiando no es tanto los edificios como el suelo. Una vivienda modesta, unifamiliar, en la calle Escalante o Progreso tiene un valor elevado porque es, además de vivienda, solar. Lo que el ayuntamiento tendrá que expropiar no es tanto la construcción como el suelo resultante y el vuelo que se puede construir sobre ese suelo: una, dos, tres o más alturas. Se expropia fundamentalmente el suelo. Y el Ayuntamiento sabe lo que vale el suelo en cualquier parte de Valencia.

Hace pocos días, este periódico publicaba la lista de solares que el Ayuntamiento ha vendido en pública subasta. No se especificaban los precios de repercusión de esos solares sobre las viviendas que se construyan sobre ellos. Posiblemente no bajen en ningún caso de las 50.000 ptas. de repercusión del suelo sobre cada metro cuadrado de cada vivienda que se construya sobre dichos solares. En el Cabanyal, en el caso de hacerse la prolongación de la avenida de Blasco Ibáñez serán muy superiores, más elevados que en la avenida de Serrería por ejemplo.

Conviene que el Ayuntamiento se olvide de los valores catastrales como valores de referencia para llevar a cabo las expropiaciones que pretende. Conviene que sus expertos hagan bien los números. Se asombrarán con las cifras reales a las que van a llegar. Un cálculo moderado de los precios de mercado de todo el suelo y edificaciones que se pretende expropiar lo sitúa en torno a los 25.000 millones de pesetas.

En todo caso, y cualquiera que sea la cifra que salga de un estudio del valor real de los edificios y suelo que se va a expropiar, este estudio está pendiente de hacer. Y, en mi opinión, tendría que estar hecho y actualizado. Desde luego, no valen los números que acompañaban al proyecto que hace dos años se expuso al público. Aquellos números eran una mera declaración de intenciones sin ninguna clase de fundamento.

Ajustarse al mercado

La magnitud económica del proyecto en discusión es demasiado grande como para que no se evalúe con cuidado, detalle y rigor el coste económico de las expropiaciones de las viviendas, de los negocios y del suelo. Otra cosa sería querer que sean los propietarios de esas viviendas, negocios y suelo quienes financien, a su costa, la realización de un proyecto urbanístico.

Si la ciudad quiere una prolongación del paseo de Blasco Ibáñez, que la pague a los precios de mercado. No hay necesidad de ser generosos con quienes van a perder su vivienda, su negocio y su modo de vida y que, además, no quieren perderlo. Simplemente, hay que ajustarse al mercado.