Otra clase de expolio al Cabanyal

2010-02-13Publicat per: Levante
El autor explica las «trampas» que se utilizan para pagar las expropiaciones de las viviendas en el barrio marítimo de Valencia a un precio mucho menor del que pagó, por ejemplo, la Generalitat en 2005.
Mucha información se difunde respecto el
expolio del patrimonio histórico del Cabanyal,
y muy poca referida a la expoliación
de bienes y derechos que se quieren
expropiar a precios inferiores al valor real de mercado.
El Tribunal Supremo dice que si el expropiado,
con lo recibido, no puede adquirir en el mercado una
cosa análoga a aquella que se ha visto privado, entonces
la expropiación se convierte en confiscación, prohibida
por el ordenamiento jurídico.
En suelo urbano, toda expropiación debe indemnizar,
entre otras cosas, el valor de mercado del aprovechamiento
urbanístico de la parcela, establecido
en el Plan General. Se indemnizan los metros cuadrados
de techo construibles según el planeamiento
anterior al que causa la expropiación. Únicamente
son indemnizables los derechos patrimonializados, y
no las expectativas urbanísticas que genera el nuevo
Plan, dado que éstas todavía no han sido patrimonializadas.
Los planes generales dividen el suelo urbano en
áreas de reparto, con el fin de repartir beneficios y
cargas. Cada área de reparto, tiene asignada una edificabilidad
total, que dividida por la superficie que
sumen las parcelas edificables, incluidas en la misma,
se obtiene el aprovechamiento urbanístico medio
correspondiente a cada parcela. Es decir, el que
debe indemnizarse en caso de expropiación. Ello es
así, porque tratándose de suelo urbano, para sacar la
edificabilidad media, ésta se divide únicamente por
la superficie de las parcelas que tengan un aprovechamiento
público o privado. Dicho de otro modo,
en suelo urbano se excluyen del reparto de la edificabilidad
los terrenos clasificados por el planeamiento
como suelo dotacional público. Podemos ver el resultado,
en un área de un millón de m, la mitad pertenece
a suelo dotacional público y la otra mitad son
parcelas edificables. Con una edificabilidad total de
dos millones m, dividida por el medio millón de superficie
edificable, obtenemos una edificabilidad
media de  m de techo por m de superficie. Así que
de cada  m de superficie expropiada debe indemnizarse
 m de aprovechamiento. Esa es la interpretación
que viene realizando nuestro Tribunal
Supremo, en aplicación de la legislación básica del
suelo.
Quien se quiera entretener contabilizando la edificabilidad
establecida por el Pepri (Plan Especial de
Protección y Reforma Interior) del Cabanyal, para
cada una de las  manzanas incluidas en el mismo,
y luego divide ésta por la superficie total de todas
ellas, podrá comprobar cómo el aprovechamiento
medio del Pepri está entorno al , m. Sin embargo,
el Ayuntamiento de Valencia ha establecido una
edificabilidad media de , m, a las parcelas que
necesita expropiar.
La trampa para reducir el aprovechamiento que se
debe indemnizar, consiste en dos medidas. Primero
se ignora la edificabilidad media establecida para el
barrio en el Plan General de , que es la que se
pierde con la aprobación del Pepri. Edificabilidad
muy superior a la establecida en el Pepri actual, que
al reducir las alturas y ampliar los espacios públicos
libres de edificación reduce el aprovechamiento medio.
Luego se delimita ex profeso un área de reparto,
con la finalidad de reducir el aprovechamiento medio
del área y así abaratar las expropiaciones. Ello se
consigue ignorando el aprovechamiento medio del
ámbito del Pepri, y luego delimitando un área de reparto
que incluye únicamente los . m de suelo
privado que expropian, entre los que se reparte la
edificabilidad de nueva planta prevista en el Pepri, —
. m techo—, lo que ofrece , m de aprovechamiento
medio. Sin embargo, . m de ese
suelo, es decir en torno al , se destina a dotaciones
públicas y equipamiento que sirven a toda la ciudad,
o al barrio en general y no únicamente al área
de reparto que se les ha incluido, por consiguiente
no puede incluirse como una carga exclusiva del
suelo que se expropia. Ejemplo de ello resulta la prolongación
de la avenida Blasco Ibáñez, que forma
parte del sistema general de la red de comunicaciones
de la ciudad, o el mismo bulevar San Pedro que
serviría como zona verde del barrio
El caso es que para ejecutar el Pepri hay que indemnizar
. m de techo, que hay construidos
sobre los . m de superficie privada que necesitan
expropiar. Esa indemnización la presupuestaron
por un coste total de .. . Ello resulta
unos  /m, IVA incluido. Sin embargo, Cabanyal
 intenta comprar a unos   m de techo, que
es la cantidad aproximada que se ha fijado en el expediente
de expropiación que se tramita para la calle
San Pedro. El  de enero Levante-EMVpublicaba un
estudio del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad
Inmobiliaria de Valencia (Coapiv), en el que se
hacía constar que el precio de venta de la vivienda en
Valencia se situaba en niveles de hace seis años.
Concretamente el precio medio de la
ciudad era de .  m, y . 
para el Cabanyal. Precios conocidos
por la Generalitat dado que
en el año  pagó precios
aproximados, en las expropiaciones
para la construcción de
la vía del tranvía en el Cabanyal.
Así las cosas, en el supuesto
hipotético que se ejecuten las
expropiaciones previstas al Cabanyal,
sus propietarios podrán
reclamar ante los tribunales que se
les reconozca a sus propiedades un aprovechamiento
medio no inferior al , m, y un valor
de .  m. De estimarse su solicitud, los .
m de techo previsto a indemnizar, serían .
m. Resultado de aplicar a los . m de suelo
privado que se expropia, el aprovechamiento medio
de , m que tiene el barrio. Mientras los ..
, presupuestados para la expropiación del suelo, serían
.. . Resultado de aplicar el precio de
.  a los . m de techo. Es cierto que en las
operaciones de reforma en suelo urbano, al valor del
m hay que deducir los costes de urbanización, pero
como al final, esa deducción, la abona la administración
como presupuesto de urbanización, es por lo
que no lo descontamos. Todo ello, sin olvidar que todavía
falta por contabilizar, como presupuesto de
ejecución del Pepri, el coste de la construcción de
. m de viales públicos, de . m de zona
verdes y la construcción de equipamientos de nueva
planta y de rehabilitación de inmuebles protegidos
con destino dotacional público que, en su conjunto,
ocupan una superficie de . m destinados a
equipamientos, culturales, deportivos, educativos e
institucional administrativo.
Precisamente el miedo a que las expropiaciones
puedan costar  veces más de lo presupuestado, según
me dice un pajarito, es lo que frena al ayuntamiento
a la hora de tramitar y resolver el proceso de
expropiación y adquirir todas las viviendas de una
vez. Así es que ante la falta de presupuesto para ejecutar
el Pepri, prefieren la vía de seguir adquiriendo
a precios abusivos, las propiedades de quienes se
rinden ante el acoso continuado que vienen soportando
desde hace años. Mientras tanto, pueden disimular
la falta de presupuesto, aunque sea la peor solución
para el barrio y los intereses de la ciudad.